نکات مهم در ساختمان سازی تجاری : ساخت و ساز تجاری، سازه‌هایی را برای مصارف تجاری یا عمومی می‌سازد. با فرآیند، انواع پروژه، نقش‌ها، هزینه‌ها و تفاوت آن با سایر بخش‌ها آشنا شوید.
ساخت و ساز تجاری یک مسئله بزرگ است، نه فقط به این دلیل که ساختمان‌ها بزرگ هستند. این پروژه‌ها شامل سرمایه‌گذاری‌های کلان، جدول زمانی دقیق و بخش‌های متحرک زیادی هستند. و اگر شما صاحب پروژه، مشاور یا مدیر پروژه هستید، به درک کاملی از چگونگی هماهنگی همه اینها با هم نیاز دارید.
بیایید نگاهی به ساخت و ساز تجاری، انواع مختلف پروژه‌های تجاری، افراد درگیر در آن و کل فرآیند از برنامه‌ریزی تا تحویل بیندازیم. همچنین خواهید آموخت که ساخت و ساز تجاری چگونه با سایر انواع ساخت و ساز متفاوت است و چه چالش‌هایی را باید در طول مسیر انتظار داشت.
ساخت و ساز تجاری شامل برنامه‌ریزی، طراحی و ساخت سازه‌هایی مانند دفاتر، هتل‌ها و بیمارستان‌ها می‌شود. این کار شامل تیم‌های بزرگ، قوانین سختگیرانه و روش‌های تحویل مرحله‌ای است. پروژه‌ها از نظر اندازه و پیچیدگی متفاوت هستند، با چالش‌هایی مانند تأخیر و افزایش هزینه مواجه هستند و نیاز به هماهنگی دقیق بین مالکان، پیمانکاران، معماران و مهندسان دارند.
ساخت و ساز تجاری چیست؟
ساخت و ساز تجاری شامل ساخت سازه‌هایی است که برای مصارف تجاری یا عمومی در نظر گرفته شده‌اند. این سازه‌ها شامل دفاتر، هتل‌ها، فروشگاه‌های خرده فروشی، بیمارستان‌ها، مدارس و انبارها می‌شوند.
برخلاف ساخت و سازهای مسکونی، پروژه‌های ساخت و ساز تجاری شامل سیستم‌های پیچیده‌تر، قوانین سختگیرانه‌تر و تیم‌های بزرگ‌تری هستند. آنها اغلب به تجهیزات و دانش تخصصی برای رعایت استانداردهای ایمنی، دسترسی و عملیاتی برای استفاده عمومی یا تجاری نیاز دارند.
نمونه‌هایی از پروژه‌های ساختمانی تجاری
ساخت و ساز تجاری شامل ساختمان‌هایی است که برای عملیات تجاری، خدمات عمومی یا مصارف صنعتی ساخته شده‌اند. این فضاها برای پشتیبانی از فعالیت‌های روزانه، دسترسی مشتریان و نیازهای عملکردی خاص ساخته شده‌اند.
در اینجا چند نمونه از پروژه‌های ساختمانی تجاری در صنایع مختلف آورده شده است:
✅ ساختمان‌های اداری: از دفاتر کوچک دو طبقه گرفته تا دفاتر مرکزی شرکت‌ها با طبقات متعدد و طرح‌های باز.
✅ فضای خرده‌فروشی و فروشگاه‌های مواد غذایی: شامل مراکز خرید کوچک، مغازه‌های مستقل، فروشگاه‌های بزرگ و سوپرمارکت‌ها با چیدمان و نیازهای نمایشی خاص.
✅ رستوران‌ها : به زیرساخت‌های آشپزخانه، سیستم‌های تهویه و جریان کارآمد مشتری نیاز دارند.
✅ هتل‌ها و اقامتگاه‌ها: اغلب شامل امکانات رفاهی مانند استخر، سالن‌های ورزشی و اتاق‌های کنفرانس، با چندین سطح پذیرش مهمان و عملیات پشتیبانی هستند.
✅ مراکز درمانی: بیمارستان‌ها، مراکز مراقبت‌های فوری و کلینیک‌ها با در نظر گرفتن دسترسی، بهداشت و زیرساخت‌های پزشکی طراحی شده‌اند.
✅ موسسات آموزشی: مدارس، دانشگاه‌ها و مراکز آموزشی دارای کلاس‌های درس، آزمایشگاه‌ها و فضاهای عمومی.
✅ اماکن ورزشی و استادیوم‌ها: ساختمان‌های بزرگ که به صندلی، روشنایی و سیستم‌های ایمنی برای جمعیت نیاز دارند.
✅ انبارها و تأسیسات صنعتی: برای ذخیره‌سازی، تدارکات یا تولید ساخته می‌شوند و اغلب دارای اسکله، سقف‌های بلند و کفپوش‌های تقویت‌شده هستند.
✅ توسعه‌های چندمنظوره: فضاهای خرده‌فروشی، اداری و مسکونی را در یک ملک با خدمات و نقاط دسترسی مشترک ترکیب کنید.
۳ سطح ساخت و ساز ساختمان تجاری
پروژه‌های ساختمانی تجاری بر اساس اندازه، دامنه و پیچیدگی به سطوح مختلفی تقسیم می‌شوند. این سطوح بر بودجه، جدول زمانی، مجوزها و اندازه تیم مورد نیاز برای تحویل پروژه تأثیر می‌گذارند.
در اینجا نحوه گروه بندی اکثر پروژه های ساختمانی تجاری بر اساس مقیاس آورده شده است:
۱. پروژه‌های ساختمانی تجاری در مقیاس کوچک
پروژه‌های کوچک‌مقیاس شامل کار محدود روی یک سازه واحد هستند. این پروژه‌ها ممکن است شامل بازسازی یک فروشگاه خرده‌فروشی، ساخت یک دفتر کوچک یا اضافه کردن یک اتاق جدید به یک ملک تجاری باشند. پروژه‌ها معمولاً کمتر از ۵۰۰۰ فوت مربع (حدود ۵۰۰۰ متر مربع) مساحت دارند.
در اینجا به طور معمول به مواردی که این پروژه‌ها شامل می‌شوند اشاره می‌کنیم:
- جدول زمانی کوتاه‌تر، اغلب در عرض چند هفته یا چند ماه تکمیل می‌شود
- گروه‌های کوچک‌تر، معمولاً با یک سازنده تجاری و حداقل پیمانکاران فرعی
- بودجه کمتر و مواد ساده‌تر
- مجوزهای کمتر و هماهنگی طراحی کمتر
۲. پروژه‌های ساختمانی تجاری در مقیاس متوسط
پروژه‌های میان‌رده پیچیده‌تر هستند و معمولاً شامل گسترش یا ساخت تأسیسات جدید با اندازه متوسط، مانند کلینیک‌ها یا هتل‌های بوتیک، می‌شوند.
این پروژه‌ها اغلب شامل موارد زیر هستند:
- مساحت زمین از ۵۰۰۰ تا ۵۰۰۰۰ فوت مربع
- نظرات معماران، مهندسان و مشاوران متخصص
- یک پیمانکار عمومی که چندین پیمانکار فرعی را مدیریت می‌کند
- دوره‌های ساخت و ساز که از چند ماه تا بیش از یک سال طول می‌کشد
- افزایش برنامه‌ریزی در زمینه طراحی، بودجه و زمان‌بندی
نکات مهم در ساختمان سازی تجاری
۳. پروژه‌های ساختمانی تجاری در مقیاس بزرگ
کارهای بزرگ شامل ساخت‌وسازهای بزرگی مانند فرودگاه‌ها، بیمارستان‌ها و مراکز خرید می‌شود. این موارد نیاز به برنامه‌ریزی فشرده، تیم‌های بزرگ و جدول زمانی طولانی دارند.
در زیر ویژگی‌های کلیدی پروژه‌های بزرگ مقیاس آمده است:
- بیش از ۵۰،۰۰۰ فوت مربع، که گاهی اوقات شامل چندین ساختمان یا فاز می‌شود
- استفاده از جرثقیل، داربست برج و روش‌های پیشرفته ساخت و ساز
- مشارکت بسیاری از ذینفعان از جمله مشاوران، مهندسان و مقامات شهری
- مدت زمان پروژه بر اساس سال محاسبه می‌شود، نه ماه
- تمرکز قوی بر لجستیک، انطباق با مقررات و مدیریت ریسک
عوامل هزینه در ساخت و ساز تجاری
هزینه‌های ساخت و ساز تجاری بر اساس چند عامل کلیدی متفاوت است. این عوامل از مرحله برنامه‌ریزی اولیه تا تکمیل، بر قیمت‌گذاری تأثیر می‌گذارند:
-
- اندازه و پیچیدگی پروژه بیشترین تأثیر را دارند. بازسازی یک ساختمان اداری کوچک به ازای هر فوت مربع هزینه بسیار کمتری نسبت به یک بیمارستان بزرگ با سیستم‌ها و پرداخت‌های تخصصی خواهد داشت. ساختمان‌های بلندتر، زیرزمین‌ها و دسترسی پیچیده به سایت نیز هزینه را افزایش می‌دهند.
- موقعیت مکانی از طریق نرخ نیروی کار، هزینه‌های مجوز و در دسترس بودن مصالح بر قیمت‌گذاری تأثیر می‌گذارد. پروژه‌های ساختمانی در مراکز شهری معمولاً به دلیل تدارکات ترافیکی، فضای محدود و دستمزدهای بالاتر، هزینه بیشتری دارند.
- مصالح و پرداخت‌ها از نظر هزینه بسیار متفاوت هستند. دیوار گچی و کاشی استاندارد هزینه کمتری نسبت به کارهای چوبی سفارشی، سنگ یا لعاب‌های کم‌مصرف دارند.
- شرایط بازار در صنعت ساخت و ساز تجاری می‌تواند قیمت فولاد، بتن یا الوار را افزایش دهد.
- در دسترس بودن نیروی کار نقش عمده‌ای ایفا می‌کند. اگر صنایع با کمبود نیرو مواجه باشند، هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش می‌یابد. سیستم‌های تخصصی مانند آسانسور، اطفاء حریق یا آشپزخانه‌های تجاری اغلب به پیمانکاران فرعی دارای مجوز نیاز دارند که این امر بر قیمت نیروی کار می‌افزاید.
- تصمیمات طراحی هم بر هزینه اولیه و هم بر ارزش بلندمدت تأثیر می‌گذارند. طرح‌های باز، دیوارهای منحنی، سقف‌های سبز یا سیستم‌های روشنایی سطح بالا، همگی هزینه‌های اولیه را افزایش می‌دهند.
- الزامات و مجوزهای آیین‌نامه‌ای نیز می‌توانند هزینه‌ها را افزایش دهند. رعایت آیین‌نامه‌های لرزه‌نگاری، آتش‌سوزی، ADA و زیست‌محیطی اغلب به معنای سیستم‌ها یا بازرسی‌های اضافی است که در ساخت‌وساز مسکونی الزامی نیستند.
- تغییر سفارشات
چه کسانی در یک پروژه ساختمانی تجاری مشارکت دارند؟
پروژه‌های ساخت‌وساز تجاری به همکاری چندین نقش کلیدی متکی هستند. هر نقش، مسئولیت‌های خاصی را بر عهده دارد که پروژه را در حال حرکت و همسو با طراحی، بودجه و برنامه نگه می‌دارد.
در اینجا به طور معمول چه کسانی درگیر هستند و چه کاری انجام می‌دهند:
- صاحبان پروژه، چشم‌انداز را تعیین و بودجه را تأمین می‌کنند. آنها اهداف را تعریف می‌کنند، برنامه‌ها را تأیید می‌کنند و در طول پروژه تصمیمات کلیدی می‌گیرند. صاحبان پروژه ممکن است توسعه‌دهندگان، صاحبان مشاغل یا سازمان‌هایی باشند که در فضای جدید سرمایه‌گذاری می‌کنند.
- پیمانکاران عمومی بر ساخت و ساز روزانه نظارت دارند. آنها محل ساخت و ساز را مدیریت می‌کنند، پیمانکاران فرعی را هماهنگ می‌کنند و اطمینان حاصل می‌کنند که کار ساختمان تجاری مطابق با استانداردهای کیفیت و ایمنی باشد.
- پیمانکاران فرعی وظایف تخصصی مانند برق، لوله‌کشی، تهویه مطبوع یا کارهای بتنی را انجام می‌دهند. آنها به پیمانکار عمومی گزارش می‌دهند و اغلب به ترتیب کار می‌کنند، نه همه را به طور همزمان.
- معماران طرح، سازه و ظاهر ساختمان را طراحی می‌کنند. آنها همچنین به اطمینان از مطابقت پروژه با الزامات منطقه‌بندی و ضوابط ساختمان‌های تجاری کمک می‌کنند.
- مهندسان بر سیستم‌های فنی تمرکز می‌کنند. مهندسان سازه، یکپارچگی ساختمان را بررسی می‌کنند، در حالی که مهندسان مکانیک، برق و عمران سیستم‌هایی مانند HVAC، برق، لوله‌کشی و تسطیح سایت را طراحی می‌کنند.
- مدیران پروژه
نکات مهم در ساختمان سازی تجاری
چگونه یک پروژه ساختمانی تجاری را تکمیل کنیم
برای تکمیل موفقیت‌آمیز یک پروژه ساخت و ساز تجاری، باید هر مرحله را با دقت رهبری کنید. برنامه‌ریزی، طراحی، تأییدیه‌ها و ساخت را مدیریت کنید و در عین حال تیم‌ها و جدول زمانی را هماهنگ نگه دارید. در اینجا نحوه عملکرد کل فرآیند آمده است.
۱. توسعه و برنامه‌ریزی
این مرحله، پایه و اساس کل پروژه را شکل می‌دهد. این مرحله با یک مطالعه امکان‌سنجی آغاز می‌شود تا مشخص شود که آیا پروژه از نظر مالی، قانونی و فنی منطقی است یا خیر.
مالک یا تیم توسعه، محدودیت‌های پهنه‌بندی، سیاست‌های کاربری زمین، تأثیرات زیست‌محیطی و زیرساخت‌های مجاور را ارزیابی می‌کنند. اگر این مطالعه مشکلات عمده‌ای مانند کمبود آب و برق یا هزینه‌های گزاف اصلاح محیط زیست را آشکار کند، ممکن است پروژه متوقف شود یا جهت آن تغییر کند.
پس از تأیید امکان‌سنجی، تیم بر اساس دسترسی، مزایای مکانی، کاربری‌های زمین اطراف و شرایط نظارتی، محل پروژه را انتخاب می‌کند. یک بودجه تقریبی با استفاده از معیارهای هزینه به ازای هر فوت مربع ایجاد شده و بر اساس مکان، محدوده طراحی و بازار کار تنظیم می‌شود.
در این مرحله، بسیاری از مالکان یک مدیر پروژه ساختمانی یا مشاور را برای مشاوره در مورد روش‌های تحویل، مدیریت ریسک و برنامه‌ریزی اولیه استخدام می‌کنند. مشارکت زودهنگام به شناسایی موارد بلندمدت، ساده‌سازی تصمیم‌گیری و جلوگیری از طراحی‌های مجدد پرهزینه در آینده کمک می‌کند.
۲. پیش‌طراحی
پیش طراحی، دیدگاه مالک را به یک مفهوم عملی تبدیل می‌کند. هدف این است که قبل از شروع طراحی، تعریف کنیم که ساختمان چه کاری باید انجام دهد، چقدر باید بزرگ باشد و چه محدودیت‌هایی وجود دارد.
تیم:
- عملکرد ساختمان، نیازهای فضای تجاری، بارهای اشغال و الزامات دسترسی را تعریف می‌کند.
- پارامترهای اساسی مانند محدودیت‌های ارتفاع، نقاط ورود، مناطق بارگیری یا اهداف انرژی را تنظیم می‌کند
- مدل‌سازی تقریبی هزینه را آغاز می‌کند تا اطمینان حاصل شود که پروژه در چارچوب بودجه باقی می‌ماند.
این مرحله همچنین به معمار و پیمانکار ساختمان تجاری اجازه می‌دهد تا اختلافات، مانند درخواست‌های غیرواقعی فضا، محدودیت‌های سازهای یا مشکلات زنجیره تأمین را در مراحل اولیه شناسایی کنند. هماهنگی اولیه از بازگشت به عقب پس از شروع کار طراحی جلوگیری می‌کند.
۳. مرحله طراحی
طراحی به صورت مرحله‌ای انجام می‌شود، از مفاهیم اولیه شروع می‌شود و با مجموعه‌ای کامل از اسناد آماده ساخت و ساز پایان می‌یابد. معمار این مرحله را با دریافت نظرات مهندسان و مالک هدایت می‌کند.
طراحی معمولاً از طریق موارد زیر انجام می‌شود:
- طراحی شماتیک (SD): طرح‌های اولیه که طرح‌بندی و حجم‌بندی را نشان می‌دهند
- توسعه طراحی (DD) : طرح‌های اصلاح‌شده شامل هماهنگی مواد و سیستم
- اسناد ساختمانی (CD) : نقشه‌های نهایی ساخت و ساز که برای اخذ مجوز و ساخت و ساز استفاده می‌شوند.
در طول این مرحله، مهندسان سیستم‌های اصلی را طراحی می‌کنند:
- مهندسان سازه مسیرهای بار، فونداسیون‌ها و قاب‌بندی را مدیریت می‌کنند.
- مهندسان مکانیک سیستم‌های تهویه مطبوع و تهویه را طراحی می‌کنند
- مهندسان برق، سیستم‌های برق، روشنایی و داده‌ها را برنامه‌ریزی می‌کنند.
- مهندسان عمران، تسطیح، زهکشی و سنگفرش محل را انجام می‌دهند
هر مرحله شامل بررسی‌های داخلی برای تأیید انطباق با ایمنی در آیین‌نامه طراحی، استانداردهای عملکرد و اهداف مالک است.
۴. مجوزها و تاییدیه‌ها
پس از آماده شدن طرح نهایی، تیم آن را برای بررسی و اخذ مجوز به سازمان‌های محلی ارسال می‌کند. این فرآیند تضمین می‌کند که پروژه با ضوابط ساختمانی، قوانین منطقه‌بندی و استانداردهای دسترسی مانند ADA مطابقت دارد.
مجوزها ممکن است شامل موارد زیر باشد:
- مجوزهای ساختمانی
- مجوزهای برق، مکانیک و لوله کشی
- مجوزهای کنترل آب‌های سطحی و فرسایش
- بررسی طرح‌های حفاظت در برابر آتش و ایمنی جانی
- مجوزهای زیست‌محیطی (در صورت لزوم)
بسته به حوزه قضایی، چرخه‌های بررسی می‌تواند شامل افزایش قیمت طرح، اصلاحات و ارسال‌های مجدد متعدد باشد. برخی از پروژه‌های تجاری نیز ممکن است با جلسات استماع عمومی یا بررسی‌های هیئت طراحی، به ویژه در مناطق شهری یا تاریخی، مواجه شوند. ساخت و ساز تا زمانی که همه مجوزها تأیید نشوند، نمی‌تواند آغاز شود.
۵. پیش ساخت
پیش از ساخت، پروژه را از برنامه‌ریزی به اجرا منتقل می‌کند. این شامل تنظیم قراردادها، نهایی کردن استراتژی تدارکات و هماهنگ کردن همه طرف‌ها در مورد اتفاقات بعدی است.
اقدامات کلیدی:
- اجرای توافق‌نامه‌ها با پیمانکاران عمومی تجاری و نهایی کردن پوشش بیمه
- فرآیند مناقصه را برای انتخاب پیمانکاران فرعی برای معاملاتی مانند بتن، اسکلت، لوله کشی و پرداخت تکمیل کنید.
- برنامه ساخت و ساز، شامل توالی، مراحل تحویل و جدول زمانی پیمانکاران فرعی را ایجاد کنید
- نقش‌ها را تعیین کنید، پروتکل‌های ارتباطی را تعریف کنید و طرح ایمنی را بررسی کنید
- تدارکات سایت را تنظیم کنید: دروازه‌های دسترسی، مناطق استقرار مواد، تأسیسات موقت و تریلرهای کاری
این مرحله انتظارات را تعیین می‌کند و تضمین می‌کند که همه می‌دانند پس از استقرار نیروها چه اتفاقی قرار است بیفتد.
۶. تدارکات
تدارکات در ساخت و ساز فرآیند خرید یا اجاره هر آنچه برای ساخت پروژه مورد نیاز است، می‌باشد. این فرآیند در کنار پیش ساخت و ساز اتفاق می‌افتد و اغلب در طول ساخت و ساز ادامه می‌یابد.
پیمانکار عمومی یا مدیر ساخت و ساز:
- سفارش مواد، تجهیزات و وسایل مطابق با برنامه
- هماهنگی تحویل‌ها با برنامه‌های دسترسی به سایت و محدودیت‌های ذخیره‌سازی
- پیمانکاران فرعی متخصص را برای حوزه‌های کلیدی (مانند آسانسور، حفاظت در برابر آتش، دیوار پرده‌ای) تضمین می‌کند.
- پیگیری موجودی و هزینه‌ها برای جلوگیری از کمبود یا افزایش بیش از حد بودجه
تدارکات ضعیف منجر به تأخیر، سفارش‌های تکراری یا کمبود مصالح در زمان آماده شدن کار برای شروع می‌شود. هماهنگی دقیق با فروشندگان و برنامه‌های پروژه بسیار مهم است.
۷. مرحله ساخت و ساز
مرحله ساخت و ساز جایی است که ساخت فیزیکی اتفاق می‌افتد و نیاز به هماهنگی دقیق بین خدمه، تأمین‌کنندگان و بازرسان دارد.
ساخت و ساز معمولاً با موارد زیر شروع می‌شود:
- آماده‌سازی سایت: تخریب سازه‌های موجود، تسطیح و نصب کنترل فرسایش
- گودبرداری و پی‌سازی: کندن پی، بتن‌ریزی و عایق‌بندی
- قاب‌بندی سازهای: اسکلت فلزی یا چوبی، کف، دیوارها و سقف
- جزئیات تاسیسات مکانیکی و الکتریکی: کانال‌های تهویه مطبوع، خطوط لوله‌کشی و لوله‌های برق نصب شده در داخل سازه
- پوشش ساختمان: پنجره‌ها، درها، عایق‌های آب و هوایی، مصالح دیوارپوش یا نما
- پرداخت‌های داخلی: دیوار گچی، کفپوش، سقف، کارهای چوبی و رنگ
در طول این مراحل ساخت و ساز ، پیمانکار عمومی جلسات هماهنگی روزانه را برگزار می‌کند، رعایت ایمنی را حفظ می‌کند و بازرسی‌ها را برای تأیید آیین‌نامه در هر مرحله مهم مدیریت می‌کند. کنترل کیفیت، پیگیری برنامه و نظارت بر بودجه به صورت بلادرنگ اتفاق می‌افتد.
۸. پس از ساخت و تحویل
پس از اتمام ساخت و ساز، پروژه وارد مرحله‌ی اختتامیه می‌شود. تیم به همراه مالک در ساختمان قدم می‌زند تا موارد ضروری را شناسایی کند. این موارد شامل اصلاحات کوچکی مانند تعمیرات جزئی، لوازم مفقود شده یا اصلاح تابلوها می‌شود.
مراحل پایانی شامل:
- انجام وظایف فهرست‌شده و تأیید تکمیل آنها
- اخذ گواهی تکمیل اساسی از معمار
- برنامه‌ریزی و گذراندن بازرسی نهایی سکونت با مقامات محلی
- تمیز کردن محل، برداشتن حصارهای موقت و تریلرها
- ارائه اسناد مربوط به اتمام پروژه، مانند نقشه‌های ساخت ، دفترچه‌های راهنما و ضمانت‌نامه‌های تجهیزات، برنامه‌های تعمیر و نگهداری و راهنماهای آموزشی
در این مرحله، مالک ساختمان را در اختیار می‌گیرد و می‌تواند عملیات، اجاره یا نقل مکان به آن را آغاز کند. هرگونه مورد گارانتی یا کار معوقه بخشی از مسئولیت‌های پس از تحویل پیمانکار می‌شود.
همه چیز را در مسیر درست نگه می‌دارند. آنها برنامه‌ها، بودجه‌ها، ارتباطات تیمی و حل مسائل را در تمام مراحل مدیریت می‌کنند.
در پروژه‌های بزرگ، ارتباط شفاف بین این نقش‌ها ضروری است. تأخیرها اغلب زمانی اتفاق می‌افتند که تیم‌ها به صورت جداگانه کار می‌کنند یا به‌روزرسانی‌ها را از دست می‌دهند. یک تیم قوی و پویا و دید مشترک نسبت به برنامه پروژه به جلوگیری از اشتباهات و کاهش دوباره‌کاری کمک می‌کند.
در حین ساخت و ساز یکی دیگر از عوامل محرک است. تغییرات دیرهنگام در طراحی یا نامشخص بودن محدوده می‌تواند باعث دوباره کاری، تأخیر و افزایش بیش از حد بودجه شود – به خصوص اگر خدمه از قبل در محل حضور داشته باشند.
چه روش‌هایی برای تحویل پروژه در ساخت و ساز تجاری استفاده می‌شود؟
ساخت و ساز تجاری معمولاً از چهار روش اصلی تحویل پروژه استفاده می‌کند . هر روش بر سرعت، کنترل هزینه، نقش‌های تیمی و نحوه مدیریت ریسک‌ها در یک کار تجاری تأثیر می‌گذارد. اینها رایج‌ترین روش‌های مورد استفاده در پروژه‌های ساخت و ساز تجاری هستند:
۱. طراحی-مناقصه-ساخت
طراحی-مناقصه-ساخت هنوز هم یکی از پرکاربردترین مدل‌ها در پروژه‌های تجاری، به ویژه برای دفاتر، مدارس و پروژه‌های توسعه‌ای با بودجه دولتی است. مالک ابتدا یک تیم طراحی استخدام می‌کند، سپس پس از تکمیل طراحی، از پیمانکاران درخواست پیشنهاد قیمت می‌کند.
وقتی محدوده کار به وضوح تعریف شده باشد و کنترل هزینه بسیار مهم باشد، این روش به خوبی کار می‌کند. اما از آنجایی که پیمانکار در طراحی دخیل نیست، اگر نقشه‌ها با واقعیت‌های سایت همسو نباشند، می‌تواند منجر به قطع ارتباط یا دستور تغییرات پرهزینه شود.
۲. طراحی-ساخت
روش طراحی-ساخت در بخش‌های تجاری که به سرعت و کارایی نیاز دارند، مانند مهمان‌نوازی، مراقبت‌های بهداشتی و خرده‌فروشی، محبوب است. یک نهاد، طراحی و ساخت را تحت یک قرارداد واحد انجام می‌دهد و تأخیر بین مراحل را کاهش می‌دهد.
این اغلب زمانی استفاده می‌شود که مالکان می‌خواهند تحویل سریع انجام شود یا ترجیح می‌دهند فقط یک نقطه تماس وجود داشته باشد. در عوض، کنترل کمتری بر جزئیات طراحی وجود دارد، زیرا سازنده برای رعایت جدول زمانی و بودجه، بر تصمیمات طراحی تأثیر می‌گذارد.
۳. مدیریت ساخت و ساز در معرض خطر (CMAR)
CMAR در پروژه‌های تجاری بزرگ، مانند پروژه‌های چندمنظوره، استادیوم‌ها یا بیمارستان‌ها، که در آنها برآورد اولیه هزینه ارزشمند است، رایج است. مدیر ساخت و ساز در طول طراحی مشارکت می‌کند و به تصمیم‌گیری در مورد مصالح، سیستم‌ها و قابلیت ساخت کمک می‌کند.
آنها بعداً مانند یک پیمانکار عمومی عمل می‌کنند و به حداکثر قیمت تضمین‌شده متعهد می‌شوند. این رویکرد غافلگیری‌ها را کاهش می‌دهد و انعطاف‌پذیری بیشتری را در طول طراحی بدون از دست دادن کنترل هزینه فراهم می‌کند.
۴. تحویل یکپارچه پروژه (IPD)
اگرچه کمتر رایج است، اما IPD در پروژه‌های تجاری پیچیده که همکاری کلیدی است، مانند پردیس‌های فناوری، بیمارستان‌ها یا ساختمان‌های سازمانی، در حال افزایش محبوبیت است. همه طرف‌ها یک قرارداد، یک بودجه و یک ریسک مشترک دارند.
این روش زمانی استفاده می‌شود که مالکان خواهان نوآوری، شفافیت و هماهنگی قوی بین تیم‌ها هستند. IPD نیازمند اعتماد است، اما در صورت انجام صحیح، منجر به اختلافات کمتر و عملکرد قوی‌تر پروژه می‌شود.
چالش‌های رایج در ساخت و ساز تجاری
تأخیرها، افزایش هزینه‌ها و تغییرات محدوده، چالش‌های رایج در پروژه‌های تجاری هستند. این مسائل اغلب ناشی از سوءتفاهم، اطلاعات از دست رفته یا برنامه‌ریزی ضعیف هستند. شناسایی زودهنگام آنها و داشتن یک برنامه مدیریت پروژه، پروژه را در مسیر درست نگه می‌دارد.
در اینجا چالش‌های رایج ساخت‌وساز تجاری و نحوه حل آنها آورده شده است:
۱. مشکلات برنامه‌ریزی و سوءتفاهم
هماهنگی ضعیف بین تیم‌ها باعث می‌شود کارها همپوشانی داشته باشند، متوقف شوند یا به ترتیب اشتباه انجام شوند. پیمانکاران فرعی ممکن است قبل از آماده شدن سایت حاضر شوند یا سایر پیمانکاران را در مراحل بعدی به تأخیر بیندازند. به‌روزرسانی‌ها همیشه به موقع به افراد مناسب نمی‌رسند.
💡 راه حل: از یک برنامه ساخت و ساز مشترک و بلادرنگ که همه ذینفعان بتوانند به آن دسترسی داشته باشند، استفاده کنید. برای هماهنگی بیشتر، جلسات کوتاه روزانه یا جلسات هماهنگی هفتگی برگزار کنید. یک نفر را برای پیگیری وابستگی‌ها و شناسایی اختلافات قبل از ایجاد تأخیر اختصاص دهید.
۲. مشکلات مربوط به مجوز و مدارک
مجوزهای مفقود، منقضی شده یا نادرست می‌توانند یک سایت کاری را تعطیل کنند. نقشه‌های ناقص یا قدیمی باعث سردرگمی و عدم موفقیت در بازرسی‌ها می‌شوند. تیم‌ها ممکن است بر اساس مجموعه نقشه‌های مختلف کار کنند.
💡 راه حل: یک مسئول کنترل اسناد را برای مدیریت کنترل نسخه و جدول زمانی ارسال اختصاص دهید. فرآیند مجوز را زودتر شروع کنید و وضعیت هر مجوز را با مهلت‌ها و افراد مسئول که به وضوح مستند شده‌اند، پیگیری کنید.
۳. افزایش بودجه و تأخیر در تدارکات
افزایش ناگهانی قیمت مواد، تغییرات در محدوده پروژه و تأخیر در تحویل، همگی هزینه‌ها را افزایش می‌دهند. ممکن است پیشنهادهای پیمانکاران فرعی بالاتر از حد انتظار باشد، یا دوباره‌کاری‌ها به هزینه‌های نیروی کار بیفزاید.
💡 راه حل: قیمت مواد را از همان ابتدا با توافق با فروشندگان تعیین کنید. یک بودجه احتمالی (معمولاً ۵ تا ۱۰ درصد) در نظر بگیرید. هزینه‌های واقعی را به صورت هفتگی با هزینه‌های پیش‌بینی‌شده مقایسه کنید و انحرافات را فوراً علامت‌گذاری کنید.
۴. عوارض محل
آب و برق و گاز بدون سند، خاک آلوده یا شیب‌بندی ناهموار می‌تواند باعث تأخیر در طول حفاری شود. این مشکلات اغلب تا زمانی که خدمه کار حفاری را شروع نکنند، به طور کامل کشف نمی‌شوند.
💡 راه حل: قبل از ساخت و ساز، تحقیقات کامل در محل، از جمله آزمایش خاک و مکان‌یابی تأسیسات، انجام دهید. برای بازسازی یا طراحی مجدد غیرمنتظره، زمان و بودجه در نظر بگیرید.
۵. تغییرات طراحی در طول ساخت و ساز
ممکن است مشتریان در اواسط پروژه درخواست تغییرات در طرح‌بندی یا اضافه کردن ویژگی‌هایی را داشته باشند. این موارد تدارکات را مختل می‌کند، بر برنامه‌ها تأثیر می‌گذارد و هزینه‌ها را افزایش می‌دهد.
💡 راه حل: مرزهای واضحی را از همان ابتدا تعیین کنید. از فرآیندهای رسمی دستور تغییر برای مستندسازی تصمیمات، تاییدیه‌ها، اثرات هزینه و تغییرات جدول زمانی استفاده کنید. از درخواست‌های شفاهی خودداری کنید.
۶. کمبود نیروی کار و پیمانکاران فرعی
ممکن است خدمه درگیر چندین کار باشند یا به موقع حاضر نشوند. مشاغل تخصصی ممکن است در مناطق شلوغ بیش از حد رزرو شده باشند.
💡 راه حل: پیمانکاران فرعی را از قبل صلاحیت سنجی کنید و با امضای تعهدات، در دسترس بودن آنها را تضمین کنید. تاریخ شروع را به صورت استراتژیک تغییر دهید و برای رسیدن به نقاط عطف، مشوق‌هایی ارائه دهید.
۸. خرابی تجهیزات یا نقص مواد
ابزارهای آسیب‌دیده، نصب‌های معیوب یا مواد بی‌کیفیت، پیشرفت را کند کرده و ایمنی را به خطر می‌اندازند.
💡 راه حل: مواد را در بدو ورود بررسی کنید. میزان استفاده و نگهداری از تجهیزات را پیگیری کنید. فقط از فروشندگان معتبر خرید کنید و برای اقلام کلیدی ضمانت‌نامه بخواهید.
ساخت و ساز تجاری در مقابل سایر انواع ساخت و ساز
ساخت و ساز تجاری از نظر هدف، پیچیدگی و اینکه برای چه کسی ساخته می‌شود، با انواع دیگر متفاوت است. هر نوع از قوانین، استانداردها و خواسته‌های پروژه خود پیروی می‌کند. در اینجا نحوه مقایسه تجاری در چهار دسته اصلی آورده شده است.
ساخت و ساز تجاری در مقابل ساخت و ساز مسکونی
ساختمان‌های تجاری برای استفاده تجاری طراحی شده‌اند در حالی که ساختمان‌های مسکونی برای زندگی مردم هستند. پروژه‌های تجاری از قوانین سختگیرانه‌تری برای ایمنی در برابر آتش‌سوزی، دسترسی (مانند انطباق با ADA) و میزان اشغال بالا پیروی می‌کنند.
آنها اغلب نیاز دارند:
- تیم‌های بزرگ‌تر و پیمانکاران فرعی متخصص‌تر
- سیستم‌های پیچیده مکانیکی، الکتریکی و تهویه مطبوع
- جدول زمانی طولانی‌تر و بودجه‌های بالاتر
- قاب‌های فولادی یا بتنی به جای چوب
پروژه‌های مسکونی معمولاً سریع‌تر و ساده‌تر هستند. آنها به مجوزهای کمتر، تجهیزات کمتر و خدمه کمتری نیاز دارند. استانداردهای ایمنی هنوز اعمال می‌شوند، اما نسبت به ساختمان‌های تجاری، الزامات کمتری دارند.
ساخت و ساز تجاری در مقابل ساخت و ساز زیرساختی
ساخت و ساز تجاری شامل یک سازه تجاری عمودی، مانند ساختمانی است که برای کار، فروش یا خدمات ساخته شده است. ساخت و ساز زیرساخت‌ها، آنچه را که در اطراف آنها قرار دارد، می‌سازد: جاده‌ها، پل‌ها، تونل‌ها، فرودگاه‌ها و تأسیسات شهری.
تفاوت‌های کلیدی:
- زیرساخت‌ها اغلب توسط بخش دولتی تأمین مالی می‌شوند
- مهندسان عمران پروژه‌های زیرساختی را رهبری می‌کنند، نه معماران
- مصالح شامل آسفالت، بتن، شمع‌های فولادی و سیستم‌های زهکشی است
- پروژه‌های پیچیده نیاز به خاکبرداری در مقیاس بزرگ، هماهنگی ترافیک و کنترل‌های محیطی دارند.
زیرساخت‌ها از حرکت و اتصال پشتیبانی می‌کنند. ساخت و ساز تجاری بر فضاهای محصوری تمرکز دارد که مستقیماً به مردم خدمت می‌کنند.
نکات پایانی در مورد پروژه‌های ساختمانی تجاری
شروع یک پروژه ساخت و ساز تجاری چیزی بیش از مجموعه‌ای از نقشه‌های اولیه است. این کار به تصمیمات روشن، افراد مناسب و درک کاملی از نحوه عملکرد هر مرحله نیاز دارد.
فرآیند ساخت و ساز جزئیات زیادی دارد. و بله، به زمان، هماهنگی و برنامه‌ریزی نیاز دارد. اما وقتی می‌دانید چه انتظاری باید داشته باشید، از چه کسی درگیر پروژه گرفته تا نحوه تحویل آن، در موقعیت قوی‌تری برای جلوگیری از تأخیرها، کنترل هزینه‌های پروژه و ارائه نتایج موفقیت‌آمیز پروژه قرار دارید.